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L’immobilier en général et l’investissement immobilier locatif en particulier, constitue un mode de placement qui bénéficie de la confiance d’une large majorité de français. Cela reste vrai même dans la crise économique, car la pierre est vue comme une valeur refuge fiable.
Pour débuter dans ce secteur, comme dans tout autre, il est nécessaire de disposer de connaissances solides et de ne se lancer qu’une fois les variables essentielles examinées. Cela suppose en amont d’avoir bien identifié la cible de son investissement locatif et d’avoir retenu un emplacement convenable.
Après cette préparation, trouver le bien et le mettre effectivement en location sont des étapes supplémentaires à franchir. L’investissement immobilier locatif comprend par ailleurs une dimension fiscale sur laquelle il convient d’être bien informé.
Une bonne préparation
La préparation est cruciale pour le succès de tout investissement immobilier. Investir dans l’immobilier ne doit donc pas se faire du jour au lendemain et il est nécessaire de bien s’y préparer afin de ne pas se retrouver en proie à des difficultés qu’il aurait été aisé d’éviter.
Définir la cible de la location
L’une des premières étapes de l’investissement immobilier locatif consiste à identifier à qui l’on prévoit de louer. Cette question relative à la cible de la location est déterminante pour retenir la zone d’implantation idéale de l’investissement locatif.
Il est aussi utile de penser en amont au type d’usage prévu pour le bien immobilier locatif et aux objectifs que l’on nourrit en tant qu’investisseur. Il faut ainsi s’interroger sur la possibilité de :
- Faire du bien sa propre résidence principale à terme ;
- Faire du bien sa propre maison de retraite à long terme ;
- Transmettre le bien à ses enfants en qualité de patrimoine immobilier.
Les réponses à ces questions permettent de déterminer le type de logement à acquérir, la zone d’implantation à privilégier ou encore s’il faut miser sur les petites surfaces ou plutôt sur les grandes.
Identifier un environnement satisfaisant
Pour l’investissement locatif, il est important d’opter pour un environnement avantageux pour les locataires et qui ne souffrira pas de longues périodes de vacance. Cet environnement doit ainsi :
- Disposer de services publics de qualité ;
- Être desservi par des infrastructures de transport ;
- Disposer de commerces à proximité ;
- Être pourvu d’espaces verts ;
- Présenter un potentiel de croissance démographique encourageant.
La qualité du tissu économique ou industriel local doit favoriser des taux d’occupation intéressants. Il est également pertinent d’investir dans une résidence étudiante, dans les villes qui accueillent de nombreux étudiants.
Investissement immobilier locatif : La recherche du bien
La recherche du bien objet de l’investissement immobilier locatif soulève une double question : celle du type de bien à rechercher et celle du budget à investir pour pouvoir prétendre à des revenus locatifs.
Le budget à investir
Comme toute forme d’investissement, l’investissement immobilier requiert des moyens financiers. L’investissement locatif sans apport n’est pas toujours envisageable et ce sont les moyens disponibles qui déterminent le type de présence auquel l’on peut prétendre sur le marché locatif.
Ainsi, un petit budget ne peut suffire que pour un studio, mais cela constitue déjà un investissement immobilier en bonne et due forme. Avec un budget un peu plus conséquent, il est recommandé, dans le cadre d’un premier investissement immobilier locatif, de miser sur plusieurs biens de petites surfaces.
Par contre, lorsque l’on dispose de moyens financiers fournis, alors il est possible d’accéder à des choix plus larges et d’envisager de constituer un patrimoine immobilier fait de surfaces plus grandes. Pour faire les meilleurs choix, il est utile de bénéficier de conseils d’un expert dans un cabinet gestion de patrimoine.
Le type de bien à retenir
La question du type de bien à acquérir pour un investissement immobilier locatif consiste à choisir entre l’immobilier ancien et l’immobilier neuf. Chacune de ces options possèdes ses caractéristiques propres :
- Sur le chapitre de la rentabilité locative, de manière générale, l’ancien offre la meilleure rentabilité ;
- En ce qui concerne les coûts d’acquisition, le neuf est plus cher à acquérir ;
- Au plan fiscal, l’ancien fait l’objet d’une taxation plus élevée ;
- Pour l’entretien, le neuf requiert peu ou pas de travaux de rénovation contrairement à l’ancien ;
- En matière énergétique, l’ancien présente généralement de piètres performances.
Ces aspects sont donc à considérer pour faire un choix.
La location proprement dite
Une fois le bien identifié et acquis, des questions supplémentaires surviennent : faut-il envisager une location vide ou une location meublée ? Comment fixer le montant du loyer ? Et surtout, comment trouver les locataires ?
Quelles options ?
L’option entre location vide et meublée est l’une des premières à faire au moment de mettre en location son bien immobilier. La location meublée est considérée comme étant plus avantageuse car, outre des loyers plus élevés, elle s’accompagne d’une fiscalité plus avantageuse.
Toutefois, il faut savoir que la location meublée présente un taux de rotation des locataires plus élevé, ce qui implique un risque de vacance locative ainsi que des coûts d’entretien plus élevés.
Le montant du loyer
La fixation du loyer est la principale voie permettant de profiter de la rentabilité de son investissement locatif. Elle peut en principe se faire en toute liberté pour un bien représentant la résidence principale du locataire. Cependant, les loyers sont encadrés en fonction des zones.
Dans les zones non tendues, le loyer de l’investissement immobilier locatif peut être fixé librement, en considérant des facteurs tels que la superficie, l’emplacement, le caractère meublé ou vide, la performance énergétique, l’accessibilité ou encore l’état général du bien par exemple.
Dans les zones tendues, le principe de la liberté de fixation du loyer reste applicable, mais uniquement lors de la première mise en location. En changeant de locataire, il n’est pas possible d’augmenter le montant du loyer, sauf cas d’exception.
La mise en location
Une fois toutes les questions relatives au bien objet de l’investissement immobilier locatif résolues, il faut trouver des locataires intéressés. L’investisseur peut s’occuper lui-même de cette recherche, mais il peut également en déléguer la charge à un professionnel de la gestion locative.
Celui-ci prend alors en charge toutes les diligences requises dans le cadre de cette gestion. Sa prestation s’accompagne évidemment d’un coût annuel qui va en moyenne de 8 à 15% du montant hors taxes des loyers.
Outre cette possibilité, il existe également des sites internet qui fournissent des services très complets en matière de gestion locative à moindre coût.
La gestion fiscale de l’investissement immobilier locatif
Si l’investissement immobilier locatif est rentable, il s’accompagne d’une contrainte fiscale liée aux revenus fonciers. Le calcul de ces revenus permet de déterminer le régime fiscal applicable à l’investisseur.
Lorsque le revenu foncier est inférieur à 15 000 euros, le régime du micro foncier est applicable. Il est cependant possible de faire l’option du régime réel s’il s’avère plus avantageux. Ce régime réel est applicable d’office pour les revenus fonciers excédant les 15 000 euros annuels. Apprenez-en plus ici.
L’aspect fiscal de l’investissement immobilier locatif doit faire l’objet d’une gestion rigoureuse pour profiter sereinement des revenus tirés de cet investissement.